Ипотека: база знаний

Коммерческая ипотека

Ипотека на коммерческую недвижимость, называемая чаще коммерческая ипотека — это ипотечный кредит на приобретение нежилого помещения под офис, магазин, склад и др. Европейский и американский опыт доказывает, что при правильной эксплуатации коммерческой недвижимости можно получать хороший доход. Еще недавно коммерческая ипотека в России была доступна в основном крупным компаниям, но эксперты ипотечной компании "УНИКОМ" считают, что уже сейчас она "по карману" и среднему и малому бизнесу, к тому же крупный бизнес может себе позволить получить просто коммерческий (не ипотечный) кредит, не закладывая объект недвижимости.

Условия коммерческой ипотеки

Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается под ее же залог. Коммерческая ипотека имеет более короткие сроки погашения кредита (максимальный срок составляет, как правило, 15 лет) по сравнению с ипотекой жилой недвижимости, но достаточно высокие процентные ставки (от 13,5% до 16%). Также заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере от 10%, но иногда минимальный взнос может достигать 30% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть положительный баланс и минимум год работы на рынке. Условия кредита зависят не только от заемщика, но и от приобретаемого помещения: чем более ликвидное и доходное помещение, тем ниже могут быть ставки по кредиту. Самыми ликвидными являются офисные и торговые помещения, чуть менее ликвидны склады: здесь многое зависит от их месторасположения.

Юридические моменты коммерческой ипотеки

Законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента регистрации сделки купли-продажи. Поскольку ипотека нежилых помещений возможна только на основании договора об ипотеке, такую недвижимость необходимо сначала приобрести и только потом закладывать. Это положение Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" усложняет кредитование нежилой недвижимости. При такой схеме покупатель должен заключить договор купли-продажи, зарегистрировать его, заключить договор ипотеки, зарегистрировать и его, и только после этого продавец сможет получить деньги. Надо заметить, что срок регистрации таких договоров может достигать 30 дней, следовательно, продавец вынужден будет ждать своих денег два месяца. Такая ситуация часто не устраивает продавцов, поэтому к сделке привлекается специалист по ипотеке  – ипотечный брокер, ипотечная компания. Благодаря партнерским отношениям с банками, строительными компаниями и риэлторами, такие специалисты способны обеспечить быстрое получение ипотечного кредита и проведение сделки.

Практика

Важно понимать, что коммерческую ипотеку берут в основном не юридические, а физические лица. Связано это с тем, что самим банкам легче оценить платежеспособность конкретного физического лица, чем фирмы.

Банки не однозначно оценивают коммерческую ипотеку. Кто-то видит в ней повышенные риски, так как бизнес заемщика не всегда построен по прозрачным схемам. Другие считают, что ипотечное кредитование нежилых помещений менее рискованное, так как коммерческая недвижимость в отличие от квартир приносит заемщику прибыль.

Несмотря на то что наличие коммерческой ипотеки в своей линейки программ декларирует множество банков, реально кредиты в Петербурге выдают два-три. Как правило, сумма кредита на коммерческую недвижимость составляет 10 млн. рублей. Заявка на такой кредит рассматривается в течение недели. Причем оценка платежеспособности заемщика – андеррайтинг – может занять всего один день, а оценка нежилой недвижимости — несколько дней. Связано это с более сложной процедурой оценки и с особенными требованиями к объекту недвижимости, например, некоторые банки кредитуют отдельно стоящее здание только с землей, на которой оно стоит. Необходимо отметить, что возможно получение ипотечного кредита не только на покупку, но и на строительство коммерческой недвижимости. Несомненным плюсом банковских программ является то, что созаемщиком при получении коммерческой ипотеки могут выступать не только родственники, но и партнеры по бизнесу или просто знакомые, что позволяет увеличить сумму кредита в разы. Также у банков, выдающих коммерческую ипотеку, нет такого условия, как мораторий на досрочное погашение кредита. Кроме того, некоторые банки даже предоставляют отсрочку погашения долга на срок до 6 месяцев.

Количество выданных ипотечных кредитов на коммерческую недвижимость растет стабильными темпами. В среднем каждый петербургский банк, специализирующийся на ипотеке нежилых помещений, выдает в месяц около 10 кредитов, причем в подавляющем большинстве случаев клиент приходит не сам, а его "приводят" риэлтор или ипотечный брокер.

Способы коммерческой ипотеки

Первый способ: заключение договора купли-продажи. Продавец получает часть собственных средств от покупателя плюс гарантию банка. Затем проходит регистрация собственности на нового покупателя и договора залога. После этого выдаются кредитные средства, и производится окончательный расчет.

Второй способ: "выкуп юридического лица". Создается компания (юридическое лицо), на которую оформляется объект недвижимости и кредит, впоследствии заемщик выкупает акции или доли этой компании, выплачивая кредит.

Лизинг – альтернатива коммерческой ипотеки

В связи с тем, что законодательство в коммерческой ипотеке еще не совершенно, то лизинг недвижимости может быть очень интересен в связи с тем, что его механизмы четко прописаны. Работа лизинговой организации заключается в выдачи кредита на покупку объекта недвижимости, и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Лизинг позволяет воспользоваться налоговыми преимуществами, к которым относится ускоренная амортизация, благодаря которой, уменьшается налог на имущество, лизинговые платежи относятся на затраты. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.

В целом, рынок коммерческой ипотеки достаточно привлекателен для бизнеса, т.к. в долгосрочной перспективе платить аренду оказывается просто невыгодно.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ипотечной компании "УНИКОМ"

Подать заявку на кредит...

Обсудить материал на ипотечном форуме...

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: