УНИКОМ: База знаний

Что такое закладная?

Thu, 25 Dec 2008 00:00:00 +0300

Брать в деньги в долг и предоставлять свое имущество в залог люди научились еще в древние времена. Древние греки обеспечивали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика устанавливали столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался "ипотекой", в переводе с древнегреческого — "подпорка", "подстава". В настоящий момент обозначение залога приобрело другие формы – регистрацию сведений об обременении (ипотеке) осуществляет регистрирующий орган, а "столб" больше не устанавливается. Вместо этого регистрирующий орган, совершив регистрацию права собственности, регистрирует обременение и может регистрировать закладную. Регистрация закладной не является обязательным условием при проведении ипотечной сделки, но если кредитная организация требует ее составления, получить кредит без составления закладной не получится.

Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества.

Регистрация закладной

Обязательным требование к закладной является ее государственная регистрация. Все листы закладной должны составлять единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок. Закладная обычно составляется и подписывается в процессе проведения ипотечной сделки и в дальнейшем передается вместе с пакетом документов по ипотечной сделке на государственную регистрацию. С государственной регистрации закладную имеет право забирать только представитель залогодержателя на основании доверенности. Поэтому, подав закладную на регистрацию, заемщик ее увидит в следующий раз только при снятии обременения или при внесении изменений в условия закладной.

Права владельца закладной

Владелец закладной имеет право:

на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предъявления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на имущество, обремененное ипотекой;
право на обращение в регистрирующий орган о внесении его в качестве залогодержателя в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодержатель. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, это обязательно должно быть указано в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Роль закладной в ипотечном кредитовании

Фактически закладная является базовым элементом, для реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования, которую Российская Федерация избрала как модель жилищной политики. Сутью этой модели является продажа закладных другим залогодержателям, которые могут оставить закладные себе или выпустить на фондовый рынок ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом обеспечивается привлечение денежных средств с рынка финансов для выдачи ипотечных кредитов обычным заемщикам. Продажа закладной для заемщика не меняет практически ничего. Заемщик письменно уведомляется о смене залогодержателя, т.е. одной организации (банка) на другую. Обычно в этом же уведомлении содержатся и новые реквизиты для осуществления ежемесячных платежей.

Требования к содержанию закладной

Закладная подтверждает наличие самого ипотечного правоотношения и права залогодержателя в частности. Более того, закладная с момента регистрации является ценной бумаги. Эта ценная бумага похожа на вексель, однако имеет и свои особенности. Обязательным условием закладной является наличие в ней характеристик обязательства, исполнение которого обеспечивает ипотека, и характеристик того, чьи права удостоверяет данная закладная. В Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в ст. 14 предусмотрены обязательные требования к содержанию закладной. Закладная, согласно закону должна содержать:

слово "закладная", включенное в название документа;
имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;
имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;
название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;
указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права;
указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
сведения о государственной регистрации ипотеки;
указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо из указанных данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю регистрирующим органом.

Законодательством предусмотрено, что по соглашению между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (кредитной организацией) в закладную могут быть включены также иные данные и условия. На практике текст закладной значительно более информативен, чем предусмотренный законом необходимый минимум. Кредитные организации, разрабатывая свои формы закладных стараются максимально включить в текст условия самого кредитного договора или договора займа.

В случае выявления несоответствий текста закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной. Поэтому оформлению и качеству оформления закладной придается такое значение. Владелец закладной вправе требовать устранения несоответствия путем аннулирования закладной, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ипотечной компании "УНИКОМ"

Подать заявку на кредит...

Обсудить материал на ипотечном форуме...

Ипотека и оценка недвижимости

Tue, 23 Dec 2008 00:00:00 +0300

Производство оценки недвижимости является обязательным условием оформления ипотечного кредита. Причем это закрепленно в действующем законодательстве. Следует учитывать, что оценка объекта недвижимости не является первым этапом в получении ипотечного кредита и производится после положительного прохождения более важных шагов ипотечной сделки.

Стоимость производства оценки зависит от характеристик самого объекта недвижимости, его удаленности, площади и типа. Пакет документов, предоставляемый для производства оценки объекта недвижимости, обычно состоит из следующих документов: правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, справка о полной выплате пая), свидетельство о регистрации права собственности, план объекта недвижимости (ПИБ и БТИ). Процедура оценки объекта недвижимости необходима для определения качества обеспечения ипотечного кредита (займа), которым будет являться объект недвижимости.

Производить оценку объектов недвижимости имеют право специализированные организации – оценочные компании. Оценочная компания должна иметь действующий страховой полис своей профессиональной ответственности и состоять в профессиональном объединении оценщиков. Деятельность оценщиков в настоящим момент не подлежит лицензированию.

Условия получения ипотечного кредита обычно позволяют выбрать оценочную компанию из аккредитованных по данной ипотечной программе. При приобретении объекта недвижимости с привлечением риэлторской или брокерской компании специалисты предлагают уже выбранные из списка аккредитованных оценочные компании. Отказ от оценки объекта недвижимости конкретной компанией или всеми компаниями, которые аккредитованы для работы по ипотечной программе, может привести к невозможности получения ипотечного кредита. Такая позиция объясняется очень просто: аккредитованный оценщик – это оценочная компания, профессиональному мнению которой доверяет кредитная организация. Без такого доверия кредитная организация не будет воспринимать отчет об оценки как нечто достоверное.

Почему оценочная стоимость так важна?

Знать стоимость объекта недвижимости при проведении ипотечной сделки очень важно. Дело в том, что большинство ипотечных программ используют именно оценочную стоимость объекта недвижимости для расчета коэффициента кредит/залог (К/З). Этот коэффициент используется и для определения размера процентной ставки по ипотечному кредиту и суммы кредита. При завышении продавцом стоимости жилья выше оценочной стоимости заемщик может оказаться перед выбором: искать где-то дополнительные денежные средства или отказаться от покупки данного объекта недвижимости. Такая ситуация может произойти, если ипотечная программа не позволяет получать заемщику денежные средства в размере большем, чем оценочная стоимость. В значительной части ипотечных программ максимальный размер кредита равен 80-90% от оценочной стоимости.

Как происходит оценка?

Для оценки квартиры необходимо предоставить в оценочную компанию копии документов об объекте недвижимости. В предоставляемый оценщику пакет обычно входят копии следующих документов:

свидетельство о праве собственности;
правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, справка о полной выплате пая и т.д.);
технический паспорт на объект недвижимости (БТИ, ПИБ);
для домов старого фонда может потребоваться и справка о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию.

Сам объект недвижимости, разумеется, должен соответствовать всем требованиям к объекту недвижимости, выдвигаемым ипотечной программой.

Оценочная компания работает на основании договора, заключаемого на производство оценки объекта недвижимости. Поэтому у заемщика есть выбор – заключать договор напрямую с оценочной компанией или воспользоваться услугами кредитного брокера, который может от своего имени заказать отчет об оценке для заемщика. Работать с брокером для заемщика значительно выгоднее, поскольку он снимает вопросы взаимодействия не только при оценке, но и при заключении договоров страхования.

Перед заказом отчета об оценке необходимо уже знать название банка, в котором будет получаться ипотечный кредит, поскольку часто необходимые требования к содержанию отчета об оценке формируются требованиями конкретного банка. Поэтому для производства оценки необходимо сообщить и эту информацию.

Также необходимо сообщить информацию о том, кто будет организовывать осмотр объекта на месте, его контактный телефон. Специалисты оценочной компании должны иметь эти данные для оперативной связи на случай изменения обстоятельств у одной из сторон сделки.

Что содержит отчет об оценке стоимости?

Итогом работы оценочной компании будет создание отчета об оценке объекта недвижимости. Помимо данных, предусмотренных действующим законодательством, в отчет будут включены данные, которые требует ипотечная программа и кредитная организация.

В отчете об оценке оценочная компания определяет стоимость объекта недвижимости, используя несколько методов – подходов к оценке. При производстве оценки объекта обычно используются следующие подходы:

затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Профессиональный оценщик указывает в отчете не только информацию о самом объекте недвижимости, но и информацию о соседних объектах. Так, в отчете об оценке будет содержаться информация о районе, где расположен объект, транспортной доступности, развитости инфраструктуры, какой репутацией пользуется район и т.д. Все эти обстоятельства будут влиять на стоимость недвижимости, которую укажет оценщик.

Созданный отчет об оценке передается в кредитную организацию. На основании этого отчета и данных, указанных в нем, будут рассчитываться сумма ипотечного кредита и другие коэффициенты и параметры кредита. Именно этот документ будет наиболее полно описывать объект недвижимости, подтверждать соответствие параметров объекта недвижимости требованиям, предъявляемым к нему ипотечной программой.

Данные отчета об оценке потребуются и для осуществления страхования ипотечных рисков.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ипотечной компании "УНИКОМ"

Подать заявку на кредит...

Обсудить материал на ипотечном форуме...