Ипотека
30.04.2008
Ипотечный кредит как наследство
На самом деле нюансов тут довольно много.
Все зависит и от того, есть ли у основного заемщика созаемщики или поручители (в
этой статье мы не будем рассматривать этот случай), и от причин смерти. Понятно,
что любой банк, выдающий кредит, стремится обезопасить себя от возможных рисков.
«Комплексное ипотечное страхование предназначено защищать интересы и заемщика, и
банка», – считает директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой»
Елена Хуснулина.
Как правило, при выдаче ипотечного кредита применяются
три вида страхования: страхование недвижимости, передаваемой в залог банку,
жизни и здоровья заемщика и страхование титула (потери права собственности на
приобретаемое имущество). Особое внимание необходимо обратить на договор
страхования жизни и здоровья, ведь ипотечный кредит берется не на один год, а за
это время может многое измениться. Вникать необходимо во все детали договора
страхования, для того чтобы в случае болезни (утраты трудоспособности) или
смерти заемщика его семья не имела задолженности перед банком и смогла остаться
жить в купленной по ипотеке квартире, а за кредит расплатилась бы страховая
компания. Стоит помнить о том, что страховщики расстаются со своими деньгами
неохотно и устанавливают различные ограничения (и поэтому то, что напечатано
самым мелким шрифтом, надо читать особенно внимательно). Например, необходимо
следить, чтобы не было задолженности перед страховой компанией при выплате
страховых премий: любая задержка или долг могут в буквальном смысле дорого
обойтись.
«Если жизнь заемщика была застрахована, а его смерть наступила
в результате страхового случая, то страховая компания обязана совершить выплату
в пользу банка, которая погасит сумму задолженности данного заемщика», –
поясняет ситуацию начальник юридического управления Городского ипотечного банка
Дмитрий Кобзарь.
На полную выплату кредита, как правило, можно
рассчитывать, если заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за
несчастного случая. Если инвалидность получена по другой причине или получена
лишь III группа инвалидности, страховых выплат не будет. Страховая компания, как
правило, не включает в стандартный пакет компенсации при временной
нетрудоспособности и получение инвалидности 1 или 2 группы в результате болезни.
Эти моменты необходимо обсуждать отдельно, но это делает страховой пакет дороже.
По желанию можно просить страховую компанию расширить страховое покрытие,
включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату
трудоспособности по любой причине. В этом случае наследники получат квартиру,
свободную от обременения.
Нестраховой случай
Но, как всегда, есть
несколько но, по которым страховая компания может отказаться от выплаты остатка
долга. К примеру, случай смерти не является страховым (не указан как страховой в
договоре страхования), а родственники умершего приняли наследство. Они обязаны
будут погасить кредит вместо самого заемщика, неся все его обязательства по
кредитному договору. В случае отказа или недолжного выполнения этих обязательств
банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.
Нередкая
причина, по которой страховая компания может отказаться от выплат: заемщик утаил
от страховой компании, что он болен той или иной болезнью. «А если страховщики
решат, что человек что-то от них утаил (например, какие-либо болезни), тогда
страховка не выплачивается», – говорит директор по работе со стратегическими
партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. В этом
случае для родственников умершего существует два варианта: родственники получают
наследство с обременением, гасят кредит (схема погашения согласуется с банком
отдельно), и квартира переоформляется в их собственность, либо квартира
продается, а деньги делятся между банком (в сумме, достаточной для закрытия
кредита) и наследниками. Кроме того, не стоит забывать, что, на основании статьи
1175, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя
солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах
стоимости перешедшего к нему наследственного имущества: если квартира досталась
двум наследникам в равных долях, то и долг за нее будет поделен на две равные
части.
Еще один случай, когда родственники погибшего не получат
компенсацию: если смерть наступила в результате суицида или вследствие
преднамеренного убийства (что будет доказано органами МВД), а договор такие
случаи не относит к числу страховых.
Как поделить долги?
Павел
Комолов рассказывает, что, в случае если родственники умершего идут на
продолжение выплаты кредита, банк может оставить либо старую схему выплат, либо
пересчитать ее в варианте, более адаптированном под нужды родственников, или
даже предложить улучшенные условия (в подобных ситуациях банки обычно идут
навстречу клиентам).
А что будет с квартирой, если случай нестраховой и
наследники не захотят выплачивать кредит до конца? Вот что по этому поводу
говорит Елена Хуснулина: «В соответствии со статьей 1175 и статьей 323
Гражданского кодекса, каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в
пределах стоимости перешедшего к нему имущества». Таким образом, банк-кредитор
вправе продать квартиру, выставив ее на аукцион. В этом случае наследники могут
рассчитывать только на ту сумму, которая останется с продажи квартиры после
оплаты всех долгов и вычета накладных расходов.
Кроме того, у
наследников есть право отказаться от наследства, но далеко не во всех случаях.
Отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается, т. е. если
наследник вступает в наследство, а в наследственную массу входит машина,
квартира (обремененная ипотекой, с невыполненными обязательствами по кредитному
договору), загородный дом, невозможно отказаться только от квартиры,
обремененной долгом.
Но в любом случае до принятия наследства требования
кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному
имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия
наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке
наследования к Российской Федерации. Если наследники не отказались от
наследства, приняли его, но отказываются платить по обязательствам
наследодателя, то долги будут взысканы с них через суд.
Однако размер
долга может быть скорректирован. Дело в том, что, согласно 3 части ГК РФ,
наследники, получившие наследуемое имущество, отвечают по долгам наследодателя в
размере, не превышающем стоимости наследственного имущества. К сожалению, в
условиях роста цен на недвижимость этот пункт выглядит как чистая теория.
Практика
«В практике нашей компании, – говорит президент группы
компаний «Лаурел» Ирина Радченко, – к счастью, случаев смерти заемщиков не было,
однако у наших банков-партнеров такие истории уже случались». В частности,
компания «Русский мир» в январе этого года выплатила по своим обязательствам
сумму более 20 млн руб., поводом для выплаты стала смерть заемщика ипотечного
кредита.
Она напоминает, что поскольку в договоре страхования жизни и
трудоспособности заемщика банк выступает выгодоприобретателем, то страховая
компания погашает ему весь долг, и наследники получают квартиру, полностью
свободную от обременений.
В случаях же, когда наследников несколько,
они, как правило, принимают решение о продаже квартиры и погашении долга банку,
и разделении остатка стоимости от продажи квартиры между собой. «В этом случае,
– поясняет главный специалист юридического управления финансово-строительной
корпорации «Лидер» Роксана Махкамова, – им удобнее получить деньги, нежели часть
квартиры».
Источник: журнал "Собственник"
Обсудить
материал на ипотечном форме...
Другие материалы на тему:
|
