Ипотека

Председатель правления "УНИКОМ" Павел Штепан в программе Пятого канала: Недвижимость: как выживать в условиях кризиса?

Ведущая: Инна Карпушина

Гости: Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга;  Павел Штепан, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, председатель правления ипотечной компании "УНИКОМ" ; Илья Зибарев, руководитель блока ипотечного кредитования "Альфа-банка".

И. КАРПУШИНА: Строительные компании, оказавшись в условиях кризиса не в состоянии реализовать свои проекты, получат финансирование из бюджета. Город профинансирует строительство проблемных жилых домов для последующей передачи их под государственные нужды. Власти Петербурга заявили, что в следующем году намерены ввести в строй 700000 квадратных метров бюджетного жилья. Почему риелторам и строителям требуется государственная поддержка? Будут ли падать цены на первичном и вторичном рынках жилья? Стоит ли ждать банкротства застройщиков? И что будет с ипотечными программами? Кстати, если вам удалось получить ипотечный кредит, позвоните, расскажите нам на каких условиях.
Климат на рынке недвижимости угрожает поменяться кардинально. Можно ли этому помешать? Стоит ли? Строители и риелторы Петербурга ищут пути выхода из кризиса. Совместно с городской властью предприниматели пытаются разработать механизм государственной поддержки наиболее нуждающихся компаний. Вызовут ли рост или падение цен эти меры? Что будет с ипотечными программами? Что ждет дольщиков и соинвесторов, успевших до кризиса взять кредит и вложить его в строящееся жилье? Будем расспрашивать экспертов. Сегодня это вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. Здравствуйте, Александр Иванович.

А. ВАХМИСТРОВ: Добрый вечер.

И. КАРПУШИНА: Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан. Добрый вечер, Павел Дмитриевич.

П. ШТЕПАН: Добрый вечер.

И. КАРПУШИНА: И руководитель блока ипотечного кредитования «Альфа-банка» Илья Зибарев. Здравствуйте, Илья Владимирович.

И. ЗИБАРЕВ: Добрый вечер.

И. КАРПУШИНА: Александр Иванович, ну, первый вопрос Вам. Я правильно понимаю, что городом разрабатывается комплекс мер для помощи строительным компаниям?

А. ВАХМИСТРОВ: Ну, я бы начал с того, что действительно в условиях такого финансового кризиса и правительство нашей страны предпринимает целый ряд мер по оживлению, в том числе, рынка жилищного строительства. И председателем правительства Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным совсем недавно были даны поручения о выделении средств для Министерства обороны для покупки жилья, выделение средств через Минрегиона для покупки жилья для госнужд и других категорий. И по аналогии, наверное, с этими мерами и правительство города уже рассмотрело все эти вопросы и приняло несколько, на мой взгляд, очень важных и правильных решений. Первое решение – это увеличить количество приобретаемого жилья на следующий год.

И. КАРПУШИНА: Городом приобретаемого?

А. ВАХМИСТРОВ: Городом, да. Городом для городских нужд, для решения проблем очередников, участников войны, в общем, той категории, которой мы обязаны, город, решать, так сказать, жилищные вопросы. Для этой цели уже вот сейчас поправка ко второму чтению, которая будет рассматриваться в середине ноября – город предусмотрел 9 миллиардов рублей (это довольно очень большая сумма) для приобретения жилья для городских нужд. То есть, это жилье покупается либо готовое, либо так 75% готовности, не меньше, с гарантией окончания для поддержки строительного комплекса.

И. КАРПУШИНА: Я пытаюсь понять, да, то, что город думает о том, как реализовывать взятые на себя социальные обязательства в следующем году – это понятно. Но, а что – строители сами справиться не в состоянии? Они что – самые бедные у нас в стране сегодня?

А. ВАХМИСТРОВ: Дело не в том, что строители самые бедные или богатые. Этот тезис абсолютно неправильный. В условиях кризиса, финансового кризиса здесь речь идет не о том, кто беден или богат, а о тех механизмах, которые либо существуют, либо нет. И строители оказались сегодня (особенно жилищное строительство) в очень сложной ситуации. С одной стороны прекратилась ипотека первичного рынка, практически прекратилась и нет возможности людей, которые… во всяком случае, ипотека развивалась очень активно. И примерно 30% квартир всегда покупалось по ипотечному кредитованию. Поэтому вот на эти 30% просто перестало существовать покупателей. И нет от покупателей за это денег. И второе – перестал банк кредитовать. Практически перестали кредитовать вот в силу кризиса ликвидности, ситуации с ликвидностью банков. И нету второго, так сказать, притока денег на осуществление проектного финансирования. Поэтому, ну, то есть, какие-то кредиты еще существуют, какие-то схемы работают. Остались только покупатели, которые готовы там в рассрочку, без ипотеки, каким-то образом платить за квартиры, но они сейчас тоже выжидают и думают, что надо. Поэтому покупка квартир для госнужд и для городских нужд – это такая первая мера. Ведь мы покупаем не целиком дом и не пустой какой-то. Мы покупаем отдельные квартиры в строящихся домах. Поэтому это оживляет стройку, и дома с большей гарантией достраиваются.

И. КАРПУШИНА: Павел Дмитриевич, как Вы считаете, вообще, эти меры – они эффективны, на Ваш взгляд?

П. ШТЕПАН: Я считаю, что эти меры эффективны, безусловно. Вот какое-то время назад я узнал о том, что московские власти пошли на этот шаг, и подумал – а что будет в Петербурге? И то, что наше правительство приняло такое решение, я считаю, не только поддержка строительства, строительных компаний, но это поддержка рынка недвижимости. Это меры по его стабилизации уже сегодня.

И. КАРПУШИНА: Илья Владимирович, а Вы могли бы оценить, что делать, если сейчас все-таки, да, вот я настаиваю, во всяком случае, не только мое, достаточно расхожее мнение, что строители так долго, так дорого брали с нас за квадратный метр, что, в общем, у них должны быть средства. Тем более, в условиях, когда дешевеют и, там, комплектующие, строительные материалы. Вот если им сейчас не помогать? Вот что будет, кроме того, что разорится несколько десятков ну очень богатых людей?

И. ЗИБАРЕВ: Вы знаете, к сожалению, несколько десятков очень богатых людей – это основной костяк всей нашей строительной индустрии. Если этот костяк или эти компании разорятся, ничего хорошего в стране и с этой отраслью экономики точно не случится. И те доходы, которые строительные компании зарабатывали, доходы сильно большие шли в инвестирование в основном новых проектов. И основная проблема, с которой столкнулись строители, это то, что они рассчитывали и работали в условиях возможности получения кредитования иностранными банками и российскими банками. Поэтому достаточно активно и долгосрочно вкладывались в проекты. Сейчас такая возможность исчезла. Поэтому с одной стороны, конечно, зарабатывали много, получали много, но сказать, что мы все выиграем от того, что они все разорятся, ответ – нет. Мы проиграем.

И. КАРПУШИНА: Илья Владимирович, ну вот Вы представляете банк. Ваш банк как вообще себя ведет в этой ситуации? Вы даете кредиты?

И. ЗИБАРЕВ: Мы остановили выдачу кредитов на строящееся жилья, что касается ипотеки. Причина понятна – это повышенные риски, связанные с тем, что либо компания сама не сможет строить те объекты, которые она строила раньше, не сдаст их в срок. И банк не готов остаться без залога, потому что строящееся жилье залога нет. Это залог прав. Что касается предоставления кредитов строительным компаниям, тут другая проблема. О ней сегодня уже спикеры говорили. Это проблема ликвидности. У банка нет очень больших денег, чтобы сейчас всем выдавать, а у строительных компаний нет уже возможностей порой взять по высоким кредитам. А цена кредитов для российских банков и для российских компаний сейчас высока.

И. КАРПУШИНА: Ну, понятно. Банки, так сказать, приостановили, а город платит. Александр Иванович, от кризиса в частности ждали, что упадут цены на жилье. Получается, что своими мерами Вы их удерживаете на вот недоступно высоком уровне, как и прежде.

А. ВАХМИСТРОВ: Нет, ну, это тезис неправильный. Город ничего не платит, а город поддерживает покупательский спрос, выступая покупателем. То есть, если ипотеки нет и покупатель воздерживается от покупки жилья, а городу жилье нужно, мы выходим как покупатель. Это правильно. Еще раз говорю – государство выходит, и Москва выходит, и другие регионы выходят. Это единственная сегодня такая оперативная мера для решения государственных нужд. Это первое.

И. КАРПУШИНА: Александр Иванович, а, может, подождать? Они бы упали. Глядишь, так сказать…

А. ВАХМИСТРОВ: Можно подождать. Я могу нарисовать картину «Если будем ждать». Действительно, стройки приостановятся, нет покупателей, нет кредитования. Для того, чтобы строители, особенно по таким почти законченным объектам, могли выполнить свои обязательства, возможно, целый ряд квартир в виде какой-нибудь рекламной акции или в виде чего-то они начнут сбрасывать, снижая цены, для пополнения оборотных средств.

И. КАРПУШИНА: Прекрасно.

А. ВАХМИСТРОВ: Это очень прекрасно, но это решит задачу, ну, я не знаю, мне трудно оценить, для 10, 100 или, может быть, 500 покупателей в городе, которые, может быть, увидят такие вот элементы и какие-то, так сказать, квартиры выхватятся. И тут есть риск, что дом может быть не достроен, потому что все-таки такие сбросы цены говорят о чем-то нехорошем, да. Потому что так не бывает, что сначала было так, а потом раз – и все это бухнулось. Но самое главное даже не в этом. Даже если эти стройки выйдут, произойдет просто стагнация  строительства. И даже если в продажу поступят 100 квартир по половинной цене, то через 2 года вообще не будет квартир на рынке. То есть, вот эта вот иллюзия, что сейчас все подешевеет и всем хватит – она неправильная. А, может быть, кому-то хватит, кому-то повезет. Еще раз повторюсь. Но, если не поддерживать этот сектор, он должен работать, дом за домом должен строиться, только тогда можно строить много и только тогда, и когда кризис закончится и появится ипотека, можно иметь товар. Если этого не делать, просто товара не будет. Он может быть… его просто не будет.

И. КАРПУШИНА: То есть, Вы готовы их всерьез заподозрить в том, что они, вообще, там деньги берегут? Кризис. Страшно. Впрочем, давайте посмотрим. Даниил Ронжин сегодня выслушал прогноз горожан, касающихся цен на жилье. Давайте взглянем.
Спасибо Даниилу. Я все-таки, наверное, попробую воспользоваться более проверенным способом прогнозировать. Павел Дмитриевич, риелторы-то что говорят? Будут цены падать или нет?

П. ШТЕПАН: Знаете, цены корректируются.

И. КАРПУШИНА: Павел Дмитриевич, будут или нет?

П. ШТЕПАН: Я поясню, в чем вопрос. Вот падать они не будут.

И. КАРПУШИНА: Не будут.

П. ШТЕПАН: Падать они не будут.

И. КАРПУШИНА: Точно?

П. ШТЕПАН: Они будут сегментироваться. То есть, цены будут снижаться на 15, я думаю, не более 20% в определенных сегментах рынка. Но это снижение цен будет временно, а, может быть, даже кратковременно. И в конечном итоге вот эта тенденция, о которой говорили люди, о которой говорят специалисты, она все равно возобладает. Мы продолжим рост цен до тех пор, пока объемы жилья не выйдут на необходимый объем для России.

И. КАРПУШИНА: Понятно. Спасибо. На самом деле огромное количество звонков с очень конкретными вопросами. Давайте послушаем. Алло. Здравствуйте. Как Вас зовут?

ЗВОНОК: Добрый день. Меня зовут Игорь.

И. КАРПУШИНА: Добрый день. Ваш вопрос, Игорь?

ЗВОНОК: Мой вопрос такой. Я вижу, что бюджетные деньги собираются вкладывать для поддержки компаний, которые не собирались с нами делиться, допустим, в случае получения каких-то своих прибылей. Понимаете? Теперь без нашей воли деньги вкладываются. Причем, я вижу, банковский сектор вкладываться не собирается, потому что это дело рискованное, а нашими деньгами можно запросто рискнуть. Понимаете? Поэтому, если это выгорит и получится выгода, цены не упадут. Если, мне кажется, как раз поддержки не будет, тогда рынок сам будет регулировать, какая компания может снизить свои издержки и пойти на то, чтобы снизить цены за жилье, а некоторые компании, которые с этим не справятся, не смогут этого сделать. Но, если город будет поддерживать нашими бюджетными деньгами, то, конечно, цены не упадут.

И. КАРПУШИНА: Есть нюанс. Если Вы купили квартиру, а Ваш застройщик разорится, потому что рынок и всего Вам доброго, боюсь, что здесь очень захочется, чтобы кто-нибудь этого застройщика купил.

ЗВОНОК: Знаете, у меня, допустим, было бы такое предложение. Город ведь может не поддерживать корпорации, а создавать свои государственные структуры, которые будут либо выкупать это жилье и предоставлять его гражданам, которые уплатили. И так далее. Брать акции этих компаний, которые будут разоряться, под свой контроль. Создавать на этой основе свои компании. Жителю все равно кому платить деньги. Понимаете? Государственной компании или частной. Главное, чтобы квартира не пропала и деньги без толку не использовались.

И. КАРПУШИНА: Давайте спросим у Александра Ивановича. Спасибо, Игорь. Спасибо. Да, Александр Иванович.

А. ВАХМИСТРОВ: Ну, тезис в том, что город выделяет бюджетные деньги в поддержку строительных компаний, он как бы неправильный, потому что мы не компании поддерживаем. Мы не даем им денег – живите там, развивайтесь.

И. КАРПУШИНА: А что Вы делаете?

А. ВАХМИСТРОВ: Мы покупаем жилье на рынке. Готовое жилье или почти готовое. Под банковские гарантии, под обеспечение, что оно будет готово. Нам нужно решать свои городские и государственные задачи. И еще раз хочу сказать, что это не моя, там, придумка, значит, и не нашего губернатора. Это абсолютно правильные действия, как по всей Российской Федерации для госнужд, так и по отдельным регионам. И Москва, и Татарстан, и Екатеринбург, это я ответственно заявляю, идут по этому пути. Это самый первый шаг. Нужно обязательно купить квартиры для госнужд и за счет этих денег обеспечить достройку города.

И. КАРПУШИНА: Александр Иванович, значит ли это, что в следующем году нас ждет прорыв в решении вот этих социальных проблем: расселение коммуналок, движение очереди?

А. ВАХМИСТРОВ: С точки зрения, ну, «прорыв», наверное, это слово, может быть, неправильное. Могу сказать следующее…

И. КАРПУШИНА: Разорятся-то многие.

А. ВАХМИСТРОВ: Нет, нет. Что в бюджете по-прежнему, и в бюджете 2009 года мы не снимаем ни одного рубля на бюджетное строительство – это раз. И бюджетное строительство у нас будет развиваться. И в этом году, как мы говорили неоднократно, мы сдадим около 500000 метров бюджетного только жилья. И на следующий год мы планируем построить 700000 метров бюджетного жилья. И вот, на наш взгляд, около 200000 квадратных метров нам удастся приобрести на рынке. Безусловно, для решения бюджетников. В какой-то степени это примерно будет удвоение бюджетного жилья по отношению к сегодняшнему 2008 году. Поэтому, если «в два раза» можно назвать прорывом, то да, это правильно.

И. КАРПУШИНА: Спасибо. Илья Владимирович, Вы сказали, что банк сейчас свои средства бережет. Там, понятно – кризис, страшно. И все-таки я бы хотела понимать. Наверняка, какие-то прогнозы делаете, да? Что будет с ипотекой? Когда ситуация изменится? Какие будут условия? Стоит ли сейчас брать ипотеку?

И. ЗИБАРЕВ: Ну, действительно, банк средства бережет всегда. Что касается ипотеки, я думаю, что прогнозы понятные.

И. КАРПУШИНА: Непонятные.

И. ЗИБАРЕВ: Средства, ставки по ипотеке будут, к сожалению, расти, потому что стоимость ресурсов для банка растет. Условия ипотеки будут ужесточаться. Количество заемщиков уже примерно на треть, уже треть от того объема, который был раньше. То есть, существенно сокращается. В целом начнется сжиматься ипотека и в целом строительные программы в регионах. Будут сжиматься до столичных регионов – это Санкт-Петербург и Москва. Мы сейчас, тем не менее, видим некоторые попытки государства реанимировать ипотеку через выделение средств АИЖК – это Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования для выкупа закладных. Но, однако, я считаю, что основной задачей, которая стоит перед государством, и хорошо, что этот кризис случился, это взглянуть на систему внутреннего рефинансирования ипотечного кредитования, сделать ее прозрачной, сделать, создать спрос на ипотечные ценные бумаги и сделать прозрачной процедуру, когда банки могут выдавать ипотечные кредиты. Все банки, не только работающие по программе государства, а и коммерческие банки. И рефинансировать свои ипотечные кредиты внутри страны. Когда такая система будет работать в стране, мы увидим, что ипотека будет возвращаться на рынки, будет реанимироваться.  Сейчас по ставке 22% в рублях взять ипотеку очень сложно. Это все понимают.

И. КАРПУШИНА: Сценарий, который Вы описали, достаточно тяжелый. Будут ли приняты Ваши условия государством или нет, мы пока не знаем. Александр Иванович, скажите, Вы говорите о том, что город ведет переговоры с банками об открытии кредитных линий для строителей. Но, может быть, имеет смысл накачать банки деньгами, чтобы они ипотеку людям давали?

А. ВАХМИСТРОВ: Ну, у нас только бюджетные средства существуют. И ни один бюджетный кодекс не предусматривает выделения денег либо банкам, либо тем же строительным компаниям. Бюджет ориентирован на решение социальных вопросов и вопросов развития. Мы обязаны строить школы, детские сады, поликлиники и, безусловно, бюджетное жилье. Жилье, которое остается в городской собственности и распределяется в соответствии с законом о жилищной политике. Поэтому мы даже теоретически, да и практически не можем предусмотреть какие-то такие ссуды банкам или еще что-то. Другое дело, что мы, если так можно сказать, в хорошем смысле, агитируем банки, чтобы они не сворачивали. Хотя агитировать очень сложно, потому что проблема ликвидности действительно существует. Просто у банков нет этих «длинных» денег. Их просто не было и нет, так сказать. И кризис только обострил эту проблему. Сегодня, к сожалению, мы еще все-таки, мы относительно недавно находимся в рыночной экономике. И у нас не такие большие финансовые возможности по долговременному кредитованию.

И. КАРПУШИНА: Павел Дмитриевич, риелторские агентства сейчас, вообще, вот как они себя чувствуют? Они разоряются? Или они, наоборот, богатеют? Что происходит в Вашей сфере?

П. ШТЕПАН: Вы знаете, в нашей сфере происходит, можно сказать, такой ажиотажный спрос, который начался в конце сентября. Потому что действительно было затишье – вот конец лета, сентябрь. На сегодняшний день многие люди заинтересованы в том, чтобы улучшить свои жилищные условия. Так называемый обмен на улучшение с доплатой. И очень много людей заинтересованы в получении ипотечного кредита.

И. КАРПУШИНА: Ну, ипотечный кредит не дают.

П. ШТЕПАН: Вы знаете, дают. На самом деле это говорит о том, что вообще нет ипотеки – нет ипотеки на строящееся жилье, нет ипотеки на землю, нет ипотеки…

И. КАРПУШИНА: Что – под 22% многие берут?

П. ШТЕПАН: На самом деле нет. На самом деле, если Вы посмотрите кредитование по программе АИЖК, там нет разговора о 22%. И то, что действительно выделено 60 миллиардов рублей на развитие и поддержание этой системы. И вот не далее как на этой неделе в Москве состоялся конгресс по ипотеке. И было подтверждено, что эти деньги планируется на создание кредитного «плеча», которое сможет привлечь в федеральные системы ипотечного кредитования до 500 миллиардов рублей.

И. КАРПУШИНА: Понятно. Боюсь, уж не утешаете ли Вы нас.

П. ШТЕПАН: Вы знаете, вот…

И. КАРПУШИНА: Павел Дмитриевич, простите. У нас заканчивается время, а хочется ответить все-таки на какие-то конкретные вопросы. Есть звонки. Давайте попробуем. Алло. Здравствуйте. Как Вас зовут?

ЗВОНОК: Здравствуйте.

И. КАРПУШИНА: Говорите, пожалуйста. Как Вас зовут?

ЗВОНОК: Меня зовут Павел. У меня вопрос конкретный в отличие от предыдущего, так сказать, телезрителя. 4 года назад мы с женой вложились в строительство жилья. Дом практически построен. Квартиру мы уже свою выплатили уже года так 2,5 назад. Слава богу, с долгами расквитались. Вопрос такой: если, допустим, сейчас конкретно этот дом, который, где наша квартира, городское правительство выкупит, я потеряю свое жилье или я его все-таки смогу получить?

И. КАРПУШИНА: То есть, если Ваш застройщик обанкротится? Вы это имеете в виду?

ЗВОНОК: Да, да.

И. КАРПУШИНА: Ага. Да, хорошо, спасибо. Александр Иванович?

А. ВАХМИСТРОВ: Городское правительство не собирается покупать строящиеся дома, тем более, где есть дольщики. Речь идет о покупке отдельных квартир. И, скажем, если в этом доме (я не знаю адрес, но, думаю, что мы выясним этот адрес), и дом почти готов и вот гражданин заплатил всю сумму, увидел свою квартиру, у него никаких не возникает проблем, возникает некая такая страх и опасение, то, если в этом доме есть свободные квартиры, то мы объявим конкурс. Мы его объявим буквально в ноябре после принятия бюджета во втором чтении, чтобы сам конкурс прошел в январе. То мы готовы в этом доме приобрести несколько квартир, если они есть свободные.

И. КАРПУШИНА: И таким образом поддержать строительство…

А. ВАХМИСТРОВ: И таким образом строитель будет иметь оборотные средства для окончательного, так сказать, всех работ в этом доме.  Но если таких квартира там нет, они все проданы, конечно, город  никого не собирается ни выселять там, ни выгонять. Мы покупаем на рынке свободное жилье – готовое либо очень высокой степени готовности.

И. КАРПУШИНА: Спасибо большое. Давайте подождем ноября, посмотрим, чем эта вся история закончится. Я благодарю наших гостей за участие в программе. Спасибо, Александр Иванович. Спасибо, Илья Владимирович. Спасибо, Павел Дмитриевич.

Обсудить материал на форуме...

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: